S?owo „do” wstawione w odpowiednim miejscu umowy kredytowej mo?e przesadzi? o tym, czy kupuj?cy mieszkanie zap?aci kilkaset, czy tylko 19 z?otych podatku od ustanowienia hipoteki. Stawka podatku PCC zale?y bowiem od tego czy wierzytelno?? ma ustalon? warto??, czy nie, cho? nie jest to spójne ze znowelizowan? ustaw? o ksi?gach wieczystych.
Znowelizowana w lutym tego roku ustawa o ksi?gach wieczystych, obok innych celów, mia?a obni?y? koszty zwi?zane z zaci?ganiem kredytów hipotecznych. Przypomnijmy, dwa funkcjonuj?ce wcze?niej rodzaje hipoteki zwyk?? (zabezpiecza?a wierzytelno?? z tytu?u kapita?u) i kaucyjn? (zabezpiecza?a wierzytelno??, której kwoty nie mo?na by?o z góry okre?li?, czyli np. z tytu?u odsetek) zast?piono jedn? hipotek?, która zabezpiecza wierzytelno?? „do oznaczonej sumy pieni??nej” (art. 68 ust 2 ustawy o ksi?gach wieczystych i hipotece).
Kwota wierzytelno?ci nie jest okre?lona
- Suma hipoteki wed?ug nowych przepisów nie jest to?sama z kwot? wierzytelno?ci. Dlatego banki powinny hipotek? jako zabezpieczenie kredytu okre?la? w umowach i za?wiadczeniach jako hipotek? do kwoty X – wyja?nia Iwona Mirosz, radca prawny, ekspert prawa bankowego. Dodaje jednak, ?e nawet je?li tak nie napisz?, to i tak – z mocy przytoczonej ustawy – hipoteka b?dzie zabezpiecza? wierzytelno?? „do” okre?lonej sumy pieni??nej. W przypadku kredytów mieszkaniowych, które s? w Polsce kredytami o zmiennym oprocentowaniu, nie da si? z góry okre?li? ca?kowitej kwoty wierzytelno?ci, nawet przy za?o?eniu, ?e w trakcie sp?aty nie pojawi? si? ?adne dodatkowe koszty, którymi bank móg?by obci??y? kredytobiorc? (np. koszty windykacji). Ponadto, cz??? kredytów mieszkaniowych jest indeksowana do obcych walut, a zatem wysoko?? wierzytelno?ci wyra?ona w z?otych dodatkowo zmienia si? pod wp?ywem kursu walutowego.
Podatek powinien wynie?? 19 z?
Kredytobiorca ustanawiaj?cy hipotek? musi z tego tytu?u zap?aci? podatek (nie licz?c op?aty s?dowej, która wynosi 200 z?). Ustawa o podatku od czynno?ci cywilnoprawnych przewiduje podatek w wysoko?ci 0,1% od ustanowienia hipoteki „na zabezpieczenie istniej?cej wierzytelno?ci” oraz 19 z? w przypadku zabezpieczenia „wierzytelno?ci o wysoko?ci nieustalonej”. Taki podzia? to pozosta?o?? poprzedniego systemu prawnego w zakresie rodzajów hipoteki. – Obecnie kredytobiorca ustanawia jedn? hipotek? zarówno na sum? g?ówn?, jak i na odsetki i koszty, których kwota nie jest ustalona w chwili ustanawiania hipoteki, a wr?cz nie istnieje. Wobec tego zastosowanie ma opodatkowanie w wysoko?ci 19 z? – uwa?a Iwona Mirosz. Podobnego zdania jest Magdalena Flis, doradca podatkowy wspó?pracuj?cy z firm? „Tax Care”. Zastosowanie powy?szej zasady potwierdza te? interpretacja wydana przez Ministra Finansów.
Niespójne przepisy
-Podstaw? do naliczenia podatku jest umowa kredytowa – zaznacza Magdalena Flis. Banki nie zawsze okre?laj? jednak w umowie kredytowej hipotek? „do kwoty”. Z danych Home Broker Doradcy Finansowi wynika, ?e zdarzaj? si? zapisy okre?laj?ce hipotek? „w wysoko?ci x”. – W przypadku, gdy w umowie kredytowej znajdzie si? taki zapis nale?na stawka podatku to 0,1% okre?lonej tam kwoty wierzytelno?ci, na zabezpieczenie której ustanowiono hipotek? – ocenia Magdalena Flis. – Nie ma znaczenia, ?e z punktu widzenia ustawy o ksi?gach wieczystych wierzytelno?? ta i tak ma charakter kaucyjny, bo nie jest z góry znana jej wysoko?? – zauwa?a Iwona Mirosz. Za?ó?my, ?e kredytobiorca zad?u?y? si? w banku na 300 tys. z?, a ten wpisa? do umowy hipotek? w kwocie 600 tys. z?. Podatek wyniesie w takiej sytuacji 600 z?. Tymczasem, gdyby bank u?y? s?owa „do” by?oby to tylko 19 z?.
Co grozi podatnikowi, je?li zap?aci 19 z? zamiast 600 z? podatku? – W przypadku zani?enia zobowi?zania podatkowego na podatniku ci??y konieczno?? uregulowania kwoty zaleg?o?ci oraz kwoty odsetek liczonych za okres zalegania z wp?at?. Ponadto podatnik mo?e zosta? ukarany przez na?o?enie na niego kary mandatu alko kary grzywny – przypomina Magdalena Flis. Sytuacja, z jak? mamy do czynienia jest konsekwencj? niespójno?ci pomi?dzy znowelizowan? ustaw? o ksi?gach wieczystych a ustaw? o podatku od czynno?ci cywilnoprawnych, która nie zosta?a zmieniona.
Co zatem powinien zrobi? kredytobiorca, aby mie? pewno??, ?e zap?aci podatek 19 z?, a nie kilkaset z?otych? – Przede wszystkim dok?adnie przeczyta? umow? kredytow? i zadba? o to, aby zarówno w tej umowie, jak i w za?wiadczeniu banku o udzieleniu kredytu oraz w o?wiadczeniu o ustanowieniu hipoteki znalaz?o si? nast?puj?ce sformu?owanie:„Zabezpieczenie wierzytelno?ci z tytu?u kredytu, roszczenia o zap?at? odsetek od kredytu, kosztów post?powania i windykacji stanowihipoteka do kwoty……….. (s?ownie:……………….. ) na nieruchomo?ci …………………”. – radzi Iwona Mirosz.
Home Broker zapyta? banki o zapisy stosowane w umowach kredytowych w cz??ci dotycz?cej ustanowienia hipoteki. Banki udziela?y niejednoznacznych odpowiedzi. Ostatecznie na 25 ankietowanych banków, tylko jeden przyzna?, ?e okre?la w umowie hipotek? „w wysoko?ci”, a nie „do….” przyjmuj?c jej wysoko?? jako 160% kwoty wyp?aconego kredytu.
Katarzyna Siwek
Home Broker